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Vice caché immobilier : que faire en cas de découverte de vices cachés ?

Vice caché immobilier

Les vices cachés sont des malfaçons qui devraient être détectées avant la signature du compromis de vente. Mais lorsque le vice caché est découvert après l’achat, il devient alors difficile de savoir ce qu’il convient de faire. Dans ce cas, voici quelques conseils pour vous aider à y voir plus clair.

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Le vice caché est un défaut ou une malfaçon, non visibles ou difficiles à déceler au moment de l’achat ou à la réception des travaux, qui rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou à la condition d’une réduction de prix.

Pas nécessairement visible à l’œil nu, le vice caché est une anomalie importante sur le bien qui survient avant l’acte de vente. Pour être considéré comme un vice caché, le défaut doit être suffisamment handicapant pour empêcher votre jouissance paisible du logement. Voici quelques exemples de vices cachés, pour vous aider à les identifier :

  • Instabilité du terrain
  • Fondations défectueuses du bâtiment
  • Carrelage qui se fissure
  • Nuisances sonores gênantes issues de la chaudière collective
  • Charpente abîmée
  • Humidité,
  • Chauffage hors d’usage, etc.

Au-delà de cette liste non exhaustive, la notion de vice caché est relativement large et ne s’applique pas seulement aux défauts matériels. Cependant, l’usure normale des éléments constitutifs du bien (toiture devenant poreuse avec l’âge) ne peut constituer des vices cachés. Il est donc important de vérifier la qualité du bien, les alentours avant de signer le compromis de vente pour anticiper tous frais supplémentaires. Si vous détectez ces défauts avant la signature de l’acte de vente, vous pouvez demander l’annulation de la transaction.

Si le vice caché est mentionné dans l'acte de vente,
le défaut du logement ne peut pas être considéré comme un vice caché.

Comment déceler un vice caché lors d’une visite ?

Un œil aguerri est plus que nécessaire pour vous permettre d’identifier les défauts du bien et les potentiels vices cachés. Il est à noter que les vices cachés se révèlent à l’usure anormale d’un logement, non visible à l’œil nu. Il est donc préférable pour vous de les détecter avant de signer un compromis de vente en vous appuyant sur un expert. Voici nos conseils utiles :

  • Visiter le bien entouré de vos proches : tout le monde ne possède pas des compétences nécessaires pour identifier les vices cachés. Conviez une ou plusieurs personnes de votre entourage pour vous accompagner dans votre visite. Ils vous aideront à ne pas vous focaliser sur les volumes et la luminosité, mais à détecter les potentiels travaux et vous feront prendre du recul sur les éventuels défauts que présente le bien en question.
  • Faites appel à un professionnel : dans le cas où un élément vous semble suspect, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel spécialisé en bâtiment ou architecte.
  • Étudiez les diagnostics immobiliers obligatoires (amiante, zone inondable, DPE…) pour identifier la présence d’un défaut. Sachez que si un défaut, pouvant être qualifié de vice caché, est inscrit dans l’un de ces diagnostics, il ne pourra être considéré comme vice caché. Vérifiez
  • Posez les bonnes questions au vendeur : cela va sans dire, il est crucial d’être curieux lors de sa visite. Positionnez-vous comme investigateur et vérifiez avec lui l’état des menuiseries, du système de chauffage et demandez-lui si une infiltration a déjà eu lieu.

Comment réagir en cas de découverte de vices cachés ? 

Lorsque vous constatez un vice caché dans le logement, votre premier réflexe sera alors de tenter de trouver un terrain d’entente avec le vendeur. Prenez contact avec lui, par courrier recommandé, pour vous efforcer de trouver un accord amiable. Si aucun accord n’en découle, vous pourrez, en tant qu’acquéreur, disposer d’un recours légal et bénéficier de la garantie des vices cachés.

Si vous avez des doutes ou si aucun accord n’a été trouvé, vous devez donc vous assurer de ne pas prendre trop de risques. La deuxième étape sera donc de demander à une tierce personne d’intervenir. Vous pouvez faire appel à un médiateur ou un conciliateur de justice, qui essaieront de trouver une solution.

Enfin, si le vendeur ne veut toujours pas reconnaître la présence d’un vice caché ou vous dédommager, vous pouvez résoudre ce litige en engageant une procédure auprès du Tribunal de Grande Instance. Ce dernier pourra mandater un expert, qui validera la présence d’un vice caché sur le bien. Ainsi, il vous fournira des preuves pour invoquer la garantie des vices cachés. Lorsque vous évoquez cette garantie, assurez-vous de présenter au vendeur les documents suivants :

  • la facture d’achat
  • le constat de l’huissier
  • le devis de remise en état

Une fois la garantie des vices cachés invoquée, deux types de dédommagements s’offriront à vous :

  • conserver le bien et demander une diminution du prix de vente
  • restituer le bien au vendeur et demander son remboursement total majoré des frais occasionnés par la vente

Quelle que soit la finalité de la procédure, il est conseillé de s’entourer d’un avocat pour se faire accompagner.

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