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Comment diviser un terrain à bâtir ?

Comment diviser un terrain à bâtir ?

Parce que les parcelles constructibles coûtent une fortune dans les zones urbaines, la division de terrain à bâtir prend de plus en plus de l’ampleur. Pour les vendeurs, c’est l’occasion de mettre en valeur une partie cessible de leur propriété. Les acheteurs, eux, trouvent dans cette opération immobilière, la chance de posséder enfin un terrain en zone urbaine. En clair, l’opération est avantageuse. Mais avant de vous y lancer, il faut connaître les démarches à mener pour diviser un terrain à bâtir.

Étape 1 : l’étude de faisabilité

Pour réaliser votre projet de division de terrain, vous devez commencer par réfléchir à sa faisabilité. Concrètement, il s’agira de vérifier si le terrain que vous comptez vendre est constructible. Il vous faudra, pour le savoir, consulter le Plan local d’Urbanisme à la Mairie.

Et si vous n’êtes pas très fan des détails techniques, vous pouvez faire appel à un géomètre ou à une agence comme City&You qui vous aidera à déterminer si le terrain à vendre est constructible et à définir la valeur de votre parcelle.

En fait, pour diviser un terrain à bâtir, il faut savoir que le Plan local d’Urbanisme prévoit généralement des contraintes de construction parfois très complexes. De même, il contient souvent un trop-plein d’informations peu utiles.

Pour ceux qui vivent dans un lotissement, vous pouvez vous référer au cahier de charges des lotissements. Le PLU de la Mairie ne s’appliquera que si ce cahier est devenu caduc. Et il ne devient caduc que s’il n’est pas reconduit avant 10 ans.

Étape 2 : la division physique

Nous allons supposer que l’étude de la faisabilité de votre projet de diviser un terrain à bâtir s’est soldée par une réponse positive. La prochaine chose à faire sera de penser à la possibilité qu’auront vos acheteurs d’accéder à leur demeure.

Par exemple, ils peuvent ne pouvoir accéder à leur future maison qu’en empruntant un chemin situé sur votre parcelle. De même, les réseaux et les canalisations de la future maison peuvent aussi traverser votre propriété. Dans ce cas, il faut qu’un acte contenant constitutions de servitudes soit signées par les deux parties et reçu par un notaire.

S’il est vrai que l’acte de vente scellant le projet de diviser un terrain à bâtir contient des provisions relatives aux servitudes, il faut néanmoins que les modalités précises soient déterminées.

Cette première étape permet donc de définir clairement les modalités d’accès à la nouvelle parcelle dans le cadre de l’opération de division. Elle est essentielle pour rassurer vos futurs voisins.

Étape 3 : La division cadastrale

À cette troisième étape, vous devez nécessairement faire intervenir un géomètre-expert dans l’opération de division projetée. Son rôle, vous dites ? C’est simple. Vous avez besoin d’un géomètre pour établir des plans à chaque fois que vous voudrez diviser un terrain à bâtir. Les plans réalisés par ce dernier matérialisent clairement l’emplacement du chemin d’accès à la future maison, des réseaux existants, des réseaux et les canalisations à installer.

En dehors de ces plans, le géomètre-expert doit dresser un document d’arpentage qui doit faire objet de publication au service du cadastre.

Pour finir, l’expert déterminera la superficie réelle de la parcelle à détacher de votre terrain puis en réalisera le bornage. Vous convenez qu’on ne peut pas diviser un terrain à bâtir sans avoir préalablement fixé les limites de la parcelle à céder.

Étape 4 : La division administrative

La dernière partie de la procédure consiste en l’obtention d’une autorisation d’urbanisme sans laquelle vous ne pouvez rien faire.

En fait, il faut comprendre que la division de votre terrain vous soumet systématiquement aux règles de lotissement. Pour ce fait, vous devez obtenir un arrêté de non-opposition à déclaration préalable ou d’un permis d’aménager selon le type de division en présence.

Pour diviser un terrain à bâtir, vous aurez besoin d’obtenir un permis d’aménager :

  • Si la division projetée doit aboutir en la création d’un certain nombre de lots à bâtir ;
  • Si la division prévoit la création ou l’aménagement de voies communes d’espaces communs tels que les espaces verts, les aires de jeux pour enfants, etc. Il faut noter que l’administration ne tiendra compte que des équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur ;
  • Si les lots créés par la division se trouvent dans un secteur sauvegardé ou dans un site classé ou en instance de classement.

Dans les cas où vous prévoyez diviser un terrain à bâtir simplement pour créer deux parcelles, l’une bâtie et l’autre en instance d’être bâtie, une déclaration préalable suffira. Vous déposerez une demande d’autorisation à laquelle vous joindrez un dossier composé entre autres des plans conçus par votre géomètre.

Il faut noter que le délai d’instruction de la Mairie est d’un mois s’il s’agit d’une déclaration préalable, tandis qu’il est de 3 mois dans le cadre d’une demande de permis d’aménager.

Qu’en est-il des impôts sur plus-values ?

Dans les zones où le foncier n’est pas vraiment fréquent, diviser un terrain à bâtir peut vous faire empocher plusieurs centaines de milliers d’euros. Toutefois, même si à l’origine le terrain abritait votre résidence principale, l’administration le considère comme une nouvelle propriété foncière. De ce fait, la plus-value immobilière ne sera exonérée que si vous détenez la parcelle depuis plus de 30 années.

Dans le cas contraire, les abattements vous seront appliqués à partir de la sixième année de détention. Un taux de 19% sera ensuite appliqué aux plus-values et sera accompagné de prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%. Vous êtes alors en règle vis-à-vis de l’administration fiscale. Et ce sera tout. Nous espérons avoir réussi à vous montrer comment diviser un terrain à bâtir.

🔼 Suite aux annonces gouvernementales, nos agences drômoises fermeront à 18h à compter du 12 janvier.

Elles resteront joignables par téléphone  jusqu’à cet horaire mais il n’y aura plus de réception de clients à partir de 17h30

☀️ Au plaisir de vous retrouver très bientôt, nous vous souhaitons une très belle journée.